Si vendes una vivienda por más de lo que te costó, la diferencia es una ganancia patrimonial que tributa en tu declaración de la renta. Calcula cuánto pagarás.
En los gastos de compra incluye el ITP o el IVA, notaría, registro y gestoría. En los de venta, la comisión de la inmobiliaria, el certificado energético y la plusvalía municipal.
Cómo se calcula la ganancia patrimonial
Ganancia = (precio de venta − gastos de venta) − (precio de compra + gastos de compra + mejoras − amortizaciones)
Ejemplo: compraste por 150.000 € con 15.000 € de gastos y vendes por 230.000 € pagando 8.000 € de gastos. La ganancia es 222.000 − 165.000 = 57.000 €, que tributa en la base del ahorro:
6.000 × 19 % + 44.000 × 21 % + 7.000 × 23 % = 11.990 € de IRPF.
Cuándo no se paga IRPF por vender una casa
- Mayores de 65 años que venden su vivienda habitual: la ganancia está exenta.
- Reinversión: si reinviertes lo obtenido en comprar tu nueva vivienda habitual en los 2 años anteriores o posteriores a la venta, la ganancia queda exenta. Si reinviertes solo una parte, la exención es proporcional.
- Pérdidas: si vendes por menos de lo que te costó, la pérdida se compensa con otras ganancias del ahorro de ese año o de los cuatro siguientes.
Preguntas frecuentes
¿Qué es la vivienda habitual a efectos fiscales?
La que has habitado de forma continuada durante al menos 3 años, o menos si cambias de casa por motivos como el matrimonio, la separación o un nuevo empleo.
¿Hay que pagar también la plusvalía municipal?
Sí, son impuestos distintos: el IRPF lo cobra Hacienda y la plusvalía, el ayuntamiento. La plusvalía pagada se suma a los gastos de venta y reduce la ganancia del IRPF.
Fuentes
- Ley 35/2006 del IRPF, arts. 33-35 (ganancias patrimoniales), 38 (reinversión en vivienda habitual), 46 y 66 (base y escala del ahorro)
- Cifras oficiales del año: Metodología y fuentes
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