Cuando compras una vivienda, el precio que aparece en el anuncio no es todo lo que vas a pagar. A la entrada hay que sumar impuestos, notaría, registro y otros gastos que pueden hacer que el coste final aumente bastante.
Como orientación, los gastos pueden suponer alrededor de un 8 % al 12 % del precio de la vivienda, aunque depende de si es nueva o de segunda mano y de la comunidad autónoma.
Además, normalmente estos gastos no los financia el banco, por lo que tendrás que contar con ese dinero ahorrado.
1. Los impuestos: vivienda nueva o de segunda mano
Uno de los principales gastos depende de si compras una vivienda nueva o usada.
| Tipo de vivienda | Impuesto | Tipo aproximado |
|---|---|---|
| Segunda mano | Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) | Entre el 6 % y el 10 %, dependiendo de la comunidad autónoma |
| Nueva | IVA | 10 % en la mayoría de los casos |
| Nueva | Actos Jurídicos Documentados (AJD) | Entre el 0,5 % y el 1,5 %, según la comunidad |
En las viviendas de segunda mano, el ITP puede tener tipos reducidos para determinados compradores, como jóvenes, familias numerosas o personas con discapacidad, dependiendo de la comunidad autónoma. Puedes calcular el importe exacto en tu comunidad, con sus tipos reducidos, en la calculadora de impuestos al comprar vivienda.
El ITP se paga ante la administración tributaria de la comunidad correspondiente. El plazo suele ser de 30 días hábiles desde la firma, aunque puede variar según la comunidad. Calcula el último día con la calculadora de plazos legales.
2. Notaría, registro, gestoría y tasación
Además de los impuestos, hay otros gastos asociados a la compraventa:
- Notaría: los honorarios están regulados por arancel y dependen, entre otras cosas, del precio de la vivienda. Como referencia, pueden rondar los 600-1.000 €.
- Registro de la Propiedad: inscribir la vivienda a tu nombre puede costar aproximadamente entre 400 y 700 €.
- Gestoría: no siempre es necesaria, pero es bastante habitual cuando hay una hipoteca. Puede costar unos 300-500 €.
- Tasación: si necesitas una hipoteca, el banco necesitará una tasación de la vivienda. Normalmente la paga el comprador y puede costar unos 300-600 €.
¿Y si compro con hipoteca?
Desde la entrada en vigor de la normativa hipotecaria de 2019 (Ley 5/2019, artículo 14), el banco asume determinados gastos relacionados con la formalización de la hipoteca, como los gastos de notaría, registro y gestoría del préstamo, además del AJD correspondiente al préstamo hipotecario.
Esto no significa que el banco pague los gastos de la compraventa: los impuestos y gastos propios de comprar la vivienda siguen correspondiendo al comprador. Si todavía estás eligiendo financiación, te puede ayudar la guía cómo elegir una hipoteca.
3. Un ejemplo práctico
Imagina que compras una vivienda de segunda mano por 200.000 € en una comunidad autónoma donde el ITP es del 8 %. Los gastos podrían ser aproximadamente:
- ITP: 200.000 × 8 % = 16.000 €
- Notaría, registro, gestoría y tasación: unos 2.500 €
- Total de gastos: unos 18.500 €
Si el banco te financia el 80 % de la vivienda, necesitarías aportar también el 20 % restante:
200.000 × 20 % = 40.000 €
Por tanto, necesitarías tener ahorrados aproximadamente:
40.000 € de entrada + 18.500 € de gastos = 58.500 €
Y esto es solo un ejemplo. La cantidad real puede cambiar bastante dependiendo de la comunidad autónoma, el tipo de vivienda, la hipoteca y los gastos concretos. Para ver cuánto pagarías al mes por los 160.000 € restantes, usa la calculadora de hipoteca.
4. Antes de firmar las arras
El contrato de arras sirve para reservar la vivienda y dejar constancia del compromiso de compraventa. Lo habitual es entregar una cantidad como señal, muchas veces alrededor del 10 % del precio.
En las arras penitenciales, que son las más habituales, si el comprador se echa atrás pierde la cantidad entregada. Si es el vendedor quien incumple, debe devolverla por duplicado (artículo 1454 del Código Civil).
Antes de entregar dinero, es importante comprobar bien la situación de la vivienda.
¿Qué deberías revisar?
- Nota simple del Registro de la Propiedad: permite comprobar quién es el propietario y si existen hipotecas, embargos u otras cargas. Se puede pedir en línea en la web del Colegio de Registradores.
- Certificado de la comunidad de propietarios: sirve para comprobar que el vendedor está al corriente de los pagos.
- Último recibo del IBI: permite comprobar la situación del impuesto.
- Certificado energético: es obligatorio en la compraventa de viviendas (Real Decreto 390/2021).
- Condiciones de la hipoteca: si necesitas financiación, es recomendable que el contrato de arras contemple qué ocurre si finalmente el banco no te concede la hipoteca.
No conviene firmar unas arras sin haber comprobado antes estos aspectos, porque podrías comprometerte a comprar la vivienda sin tener toda la información necesaria.
5. ¿Qué gastos tendrás después de comprar?
Los gastos no terminan cuando firmas la compraventa. Una vez seas propietario tendrás que hacer frente a gastos como:
- IBI, que se paga anualmente. Puedes estimarlo con la calculadora de IBI e impuesto de circulación.
- Cuota de la comunidad de propietarios, si la vivienda forma parte de una comunidad.
- Seguro del hogar, especialmente si tienes una hipoteca.
- Suministros y mantenimiento de la vivienda. Para hacerte una idea de la factura de la luz, prueba la calculadora de consumo eléctrico.
También tendrás que tener en cuenta otros gastos que puedan aparecer dependiendo de la vivienda.
La plusvalía municipal, en una compraventa, corresponde normalmente al vendedor, aunque las partes pueden pactar determinadas condiciones en el contrato. Puedes calcularla con la calculadora de plusvalía municipal.
Preguntas frecuentes
¿Puedo desgravarme la compra de una vivienda?
La deducción estatal por compra de vivienda habitual desapareció para las compras realizadas desde 2013. Sin embargo, algunas comunidades autónomas mantienen sus propias deducciones, por ejemplo para jóvenes o para quienes compran vivienda en determinadas zonas. Revísalas cuando hagas la renta con la guía cómo revisar la declaración de la renta.
¿Quién paga la plusvalía municipal?
En una compraventa, normalmente la paga el vendedor, ya que es quien transmite el inmueble (artículo 106 de la Ley de Haciendas Locales). Las partes pueden pactar que el comprador asuma ese coste, pero este acuerdo no cambia quién responde frente al ayuntamiento.
¿Se puede negociar el precio de la notaría?
Los honorarios notariales están regulados por arancel, por lo que no se negocian como el precio de una vivienda. Aun así, los aranceles permiten determinadas reducciones. Además, cuando corresponde al comprador elegir notario, puede hacerlo libremente dentro de las opciones disponibles.
En resumen
Comprar una vivienda implica bastante más que tener ahorrada la entrada. Hay que contar también con impuestos, notaría, registro, tasación y otros gastos.
Como regla general, conviene tener ahorrado aproximadamente un 30 % del precio de la vivienda si el banco financia el 80 %: alrededor de un 20 % para la parte que no financia la hipoteca y otro porcentaje para cubrir impuestos y gastos.
Antes de firmar unas arras, además, es importante comprobar la situación legal y económica de la vivienda y asegurarte de que puedes asumir tanto los gastos iniciales como los que tendrás cada año.
Fuentes
- Texto refundido del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados
- Ley 37/1992 del IVA, art. 91
- Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario
- Cifras oficiales del año: Metodología y fuentes
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