Comprar una vivienda suele ser una de las decisiones económicas más importantes que vas a tomar. Para la mayoría de las personas, también significa asumir una deuda que puede durar 20, 25 o incluso 30 años.
Por eso, no conviene fijarse únicamente en cuánto vas a pagar cada mes. Dos hipotecas que parecen muy parecidas pueden acabar teniendo una diferencia de miles de euros cuando calculas todos los intereses y gastos a lo largo de los años.
Antes de firmar, hay varios aspectos que deberías comparar. Puedes ir haciendo los números de cada oferta con la calculadora de hipoteca.
Los tres tipos de hipoteca
A grandes rasgos, existen tres tipos de hipotecas: fijas, variables y mixtas.
| Tipo | ¿Cómo funciona? | ¿Para quién puede encajar? |
|---|---|---|
| Fija | Mantienes el mismo tipo de interés y, normalmente, la misma cuota durante todo el préstamo. | Para quien busca estabilidad y quiere saber cuánto pagará cada mes. |
| Variable | El interés depende del Euríbor más un diferencial fijado por el banco. La cuota se revisa normalmente cada 6 o 12 meses. | Para quien tiene margen económico para asumir posibles subidas de la cuota. |
| Mixta | Empieza con un periodo a tipo fijo y después pasa a un tipo variable. | Para quien quiere cierta estabilidad durante los primeros años y acepta asumir cambios más adelante. |
No existe un tipo de hipoteca que sea mejor para todo el mundo.
Una hipoteca fija te protege si los tipos de interés suben, aunque normalmente parte de un interés más alto.
La variable puede resultar más barata cuando el Euríbor está bajo, pero también puede hacer que tu cuota aumente si los tipos suben.
La mixta intenta combinar ambas opciones: tienes unos primeros años de estabilidad y después pasas a un interés variable.
Si estás pensando en contratar una hipoteca variable, es recomendable hacer una pequeña prueba. Imagina que el Euríbor sube 2 o 3 puntos respecto a su nivel actual y calcula cuánto pagarías de cuota con la calculadora de revisión de hipoteca con el Euríbor. Si con esa cuota seguirías pudiendo vivir con normalidad, tendrás más margen para afrontar una posible subida.
TIN, TAE y diferencial: ¿qué significa cada cosa?
Cuando empiezas a comparar hipotecas, te vas a encontrar con términos como TIN, TAE y diferencial. Es importante saber qué significa cada uno.
TIN
El TIN (Tipo de Interés Nominal) es el interés que el banco cobra por prestarte el dinero.
Es uno de los elementos que se utiliza para calcular la cuota de la hipoteca.
TAE
La TAE (Tasa Anual Equivalente) intenta reflejar de una forma más completa el coste de la financiación, teniendo en cuenta el interés y determinados gastos y condiciones asociados al préstamo.
Por eso, cuando compares diferentes ofertas, la TAE suele ser más útil que fijarte únicamente en el TIN. La calculadora de préstamos y TAE te muestra cómo influyen las comisiones en la TAE.
Diferencial
En una hipoteca variable, el diferencial es el porcentaje que el banco suma al Euríbor.
Por ejemplo, si una hipoteca tiene un diferencial del 0,60 %, el tipo de interés será el Euríbor más ese 0,60 %, según las condiciones del préstamo.
Aunque una diferencia de unas décimas pueda parecer pequeña, a lo largo de muchos años puede suponer una cantidad importante de dinero.
Cuidado con las bonificaciones
Muchas veces los bancos ofrecen un interés más bajo si contratas determinados productos con ellos. Por ejemplo:
- Domiciliar la nómina.
- Contratar un seguro de vida.
- Contratar un seguro de hogar.
- Utilizar una tarjeta.
- Contratar otros productos financieros.
A primera vista, puede parecer que merece la pena porque consigues un tipo de interés menor.
Pero hay que hacer las cuentas completas.
Imagina que con los productos contratados ahorras 500 € al año en intereses, pero esos productos te cuestan 700 € al año. En ese caso, realmente no estás ahorrando dinero.
Por eso, compara siempre el coste total de la hipoteca, no solo el interés que aparece en la oferta.
¿Cuánto dinero necesitas tener ahorrado?
Los bancos suelen financiar como máximo alrededor del 80 % del precio de compra o del valor de tasación, tomando como referencia el importe que corresponda según las condiciones de la operación.
Esto significa que normalmente tendrás que aportar aproximadamente el 20 % restante con tus propios ahorros.
Pero no solo tienes que tener dinero para esa entrada. También existen impuestos y otros gastos relacionados con la compra de la vivienda.
En una vivienda usada, estos gastos pueden suponer aproximadamente entre un 8 % y un 12 % del precio, dependiendo de la comunidad autónoma y de las características de la operación. Te lo explicamos en detalle en la guía de gastos al comprar una vivienda.
Por eso, como regla general, puede ser necesario tener ahorrado alrededor de un 30 % del precio de la vivienda.
Por ejemplo, para comprar una vivienda de 200.000 €, podrías necesitar aproximadamente 60.000 € de ahorro entre la entrada y los gastos.
La cantidad exacta puede ser diferente en cada caso, así que conviene calcular los impuestos y gastos antes de empezar a buscar vivienda con la calculadora de impuestos al comprar vivienda. Si todavía estás ahorrando para la entrada, la de interés compuesto te ayuda a ver cuánto tardarías en reunirla.
¿Qué cuota de hipoteca me puedo permitir?
Una regla bastante habitual es intentar que la cuota de la hipoteca no supere aproximadamente el 30-35 % de los ingresos netos del hogar.
Por ejemplo, si entre las personas que van a pagar la hipoteca entran 2.500 € netos al mes, una cuota de alrededor de 750-875 € ya estaría cerca de ese límite orientativo. Si no sabes cuánto cobras en neto, calcúlalo con la calculadora de sueldo neto.
No es una regla matemática que sirva para todo el mundo. También hay que tener en cuenta otros préstamos, gastos, hijos, estabilidad laboral y capacidad de ahorro.
Lo importante es no calcular la hipoteca pensando únicamente en si puedes pagarla hoy. También tienes que preguntarte si podrías seguir pagándola si aumentan tus gastos o, en una hipoteca variable, suben los tipos de interés.
¿Qué gastos paga el banco y cuáles paga el comprador?
Desde la entrada en vigor de la Ley 5/2019, determinados gastos relacionados con la formalización del préstamo hipotecario corresponden al banco. Entre ellos están:
- La notaría de la escritura del préstamo.
- El registro.
- La gestoría.
- El impuesto de actos jurídicos documentados correspondiente al préstamo.
El comprador, por su parte, tiene que pagar la tasación y las copias de la escritura que solicite.
Esto no significa que todos los gastos de comprar una vivienda los pague el banco. La propia compraventa tiene sus propios gastos e impuestos, como el ITP en una vivienda usada o el IVA en determinadas viviendas nuevas.
La FEIN: revisa las condiciones antes de firmar
Antes de firmar la hipoteca, el banco tiene que entregarte la FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada) (artículo 14 de la Ley 5/2019).
En este documento aparecen las principales condiciones de la hipoteca, por lo que es importante leerlo con calma y comprobar que coincide con lo que te habían ofrecido.
Además, existe un periodo mínimo antes de poder firmar. Durante ese tiempo puedes revisar la documentación y resolver las dudas que tengas.
Antes de la firma, un notario elegido por ti debe asesorarte sobre las condiciones del préstamo y comprobar que entiendes lo que estás firmando (artículo 15 de la Ley 5/2019).
¿Puedo pagar parte de la hipoteca antes de tiempo?
Sí. Si en algún momento tienes dinero ahorrado, puedes utilizarlo para amortizar anticipadamente parte de la hipoteca. Normalmente tienes dos opciones:
Reducir la cuota
Mantienes el mismo plazo, pero reduces la cantidad que pagas cada mes.
Esto puede ser interesante si quieres tener más dinero disponible todos los meses.
Reducir el plazo
Mantienes una cuota similar, pero terminas de pagar la hipoteca antes.
Esta opción suele permitirte ahorrar más intereses, porque reduces el tiempo durante el que estás pagando el préstamo. Compara las dos opciones con la calculadora de hipoteca.
Las comisiones por amortización anticipada están limitadas por ley y dependen del tipo de hipoteca y de cuándo se realice la amortización (artículo 23 de la Ley 5/2019).
Por eso, antes de hacer una amortización, conviene comprobar las condiciones concretas de tu contrato.
Preguntas frecuentes
¿Puedo cambiar una hipoteca variable a una fija?
Sí. Puedes intentar cambiar las condiciones con tu propio banco mediante una novación o cambiar la hipoteca a otra entidad mediante una subrogación. Existen límites legales para determinadas comisiones relacionadas con estos cambios, por lo que puede ser una opción interesante si quieres reducir el riesgo de que aumente tu cuota.
¿A cuántos años conviene contratar la hipoteca?
Cuanto más tiempo tardes en devolver el préstamo, normalmente menor será la cuota mensual, pero acabarás pagando más intereses. Por ejemplo, una hipoteca de 150.000 € al 3 % puede suponer aproximadamente unos 77.700 € de intereses si la pagas en 30 años y unos 63.400 € de intereses si la pagas en 25 años. Por eso, lo ideal es buscar un equilibrio. Un plazo corto permite ahorrar intereses, pero tampoco tiene sentido elegir una cuota tan alta que te deje sin margen económico cada mes.
¿Qué es el Euríbor?
El Euríbor es uno de los principales índices de referencia utilizados para calcular los intereses de muchas hipotecas variables. Lo publica cada mes el Banco de España. Cuando tu hipoteca es del tipo «Euríbor + diferencial», las variaciones del Euríbor pueden hacer que tu cuota aumente o disminuya cuando llegue la revisión. Por eso, si estás pensando en contratar una hipoteca variable, es importante entender cómo funciona y no fijarse únicamente en la cuota inicial.
En resumen
Antes de contratar una hipoteca, no te fijes solamente en la cuota que vas a pagar el primer año.
Compara el TIN, la TAE, el diferencial, las comisiones, los seguros y el resto de productos vinculados. Calcula también cuánto dinero necesitas tener ahorrado y comprueba que la cuota sea asumible incluso si tu situación económica cambia.
Y recuerda que una hipoteca puede acompañarte durante décadas. Una pequeña diferencia en el interés puede parecer insignificante al principio, pero terminar suponiendo miles de euros de diferencia cuando termines de pagarla. Si quieres más información independiente, el Portal del Cliente Bancario del Banco de España tiene guías y simuladores oficiales.
Fuentes
- Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, arts. 14 y 23
- Portal del Cliente Bancario del Banco de España
- Cifras oficiales del año: Metodología y fuentes
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