La plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) la paga quien vende un inmueble, o quien lo recibe en una herencia o donación. La ley permite elegir entre dos métodos y quedarte con el que dé menos impuesto. Esta calculadora hace los dos.
Los dos métodos de cálculo
1. Método objetivo
Base = valor catastral del suelo × coeficiente. El coeficiente depende de los años completos que has tenido el inmueble. Cada ayuntamiento fija el suyo, pero sin superar los máximos de la ley.
2. Método real (plusvalía real)
Base = (precio de venta − precio de compra) × valor catastral del suelo ÷ valor catastral total. Es la ganancia real, pero solo de la parte que corresponde al suelo.
El ayuntamiento debe aplicar el método que dé la base más baja si lo pides. Y si vendes por menos de lo que compraste, no hay incremento de valor y no pagas plusvalía, aunque tienes que acreditarlo (art. 104.5 de la Ley de Haciendas Locales).
Coeficientes máximos vigentes
Hasta el 30 de noviembre de 2026 se aplican los coeficientes fijados por el Real Decreto-ley 8/2023. El Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, aprueba unos nuevos a partir del 1 de diciembre de 2026, pero todavía tiene que convalidarlo el Congreso. Los dos decretos anteriores que intentaron actualizarlos (el 16/2025 y el 26/2026) fueron derogados al no convalidarse. La calculadora elige la tabla según la fecha de venta.
| Años de tenencia | Hasta 30-11-2026 | Desde 1-12-2026 (RDL 29/2026) |
|---|---|---|
| Menos de 1 | 0,15 | 0,17 |
| 1 | 0,15 | 0,16 |
| 2 | 0,14 | 0,16 |
| 3 | 0,14 | 0,17 |
| 4 | 0,16 | 0,17 |
| 5 | 0,18 | 0,19 |
| 6 | 0,19 | 0,21 |
| 7 | 0,20 | 0,23 |
| 8 | 0,19 | 0,24 |
| 9 | 0,15 | 0,25 |
| 10 | 0,12 | 0,22 |
| 11 | 0,10 | 0,18 |
| 12 | 0,09 | 0,14 |
| 13 | 0,09 | 0,12 |
| 14 | 0,09 | 0,11 |
| 15 | 0,09 | 0,11 |
| 16 | 0,10 | 0,11 |
| 17 | 0,13 | 0,11 |
| 18 | 0,17 | 0,13 |
| 19 | 0,23 | 0,20 |
| 20 o más | 0,40 | 0,30 |
Si has tenido el inmueble menos de un año, el coeficiente se prorratea por meses completos.
Ejemplo resuelto
Vendes en octubre de 2026 por 250.000 € un piso comprado hace 12 años por 180.000 €. El valor catastral del suelo es de 60.000 € y el total de 110.000 €. El tipo municipal es del 30 %.
- Método objetivo: 60.000 × 0,09 = 5.400 € de base → 1.620 € de impuesto.
- Método real: (250.000 − 180.000) × 60.000 ÷ 110.000 = 38.181,82 € de base → 11.454,55 € de impuesto.
- Pagas el menor: 1.620 €.
Quién paga y en qué plazo
En una venta paga el vendedor. En una herencia o donación paga quien recibe el inmueble. El plazo es de 30 días hábiles en ventas y donaciones, y de seis meses (prorrogables a un año) en herencias.
Fuentes oficiales
- Texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (BOE): arts. 104.5, 107 y 108. Texto consolidado actualizado el 7-10-2026.
- Redacción del art. 107.4 vigente desde el 28-1-2026 (coeficientes del Real Decreto-ley 8/2023).
Datos revisados el 19 de octubre de 2026.
Preguntas frecuentes
¿Quién paga la plusvalía municipal?
En una compraventa, el vendedor. En una herencia o una donación, quien recibe el inmueble.
¿Qué plazo hay para pagarla?
30 días hábiles desde la venta o la donación. En las herencias, 6 meses desde el fallecimiento, prorrogables hasta un año si se pide.
¿Se paga si vendo con pérdidas?
No. Desde noviembre de 2021, si no hay incremento de valor no hay impuesto, pero tienes que acreditarlo ante el ayuntamiento con las escrituras de compra y de venta.
Fuentes
- Ley Reguladora de las Haciendas Locales, arts. 104 a 108, con los coeficientes del Real Decreto-ley 8/2023 (y los del Real Decreto-ley 29/2026 desde el 1-12-2026, pendiente de convalidación)
- Cifras oficiales del año: Metodología y fuentes
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